Δωρεάν παραχώρηση ακινήτου για επαγγελματική στέγη: μισθωτήριο και φορολογία

Πολύ συχνό σενάριο: νέος επαγγελματίας θέλει να στεγάσει την επιχείρησή του σε ακίνητο γονέα ή άλλου συγγενή, χωρίς να πληρώνει ενοίκιο. Η λύση λέγεται δωρεάν παραχώρηση χρήσης — αλλά έχει συγκεκριμένους κανόνες.

Πώς δηλώνεται

• Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ (το «ηλεκτρονικό μισθωτήριο»), επιλέγοντας ως είδος δωρεάν παραχώρηση.
• Ο παραχωρησιούχος αποδέχεται τη δήλωση ηλεκτρονικά.
• Με το αποδεικτικό της δήλωσης, ο επαγγελματίας μπορεί να δηλώσει το ακίνητο ως έδρα στην ΑΑΔΕ.

Χαρτόσημο δεν οφείλεται αφού δεν υπάρχει μίσθωμα, το ιδιωτικό συμφωνητικό όμως καλό είναι να υπάρχει για την πληρότητα του φακέλου.

Η φορολογική συνέπεια για τον ιδιοκτήτη: τεκμαρτό εισόδημα

Εδώ είναι το σημείο που ξαφνιάζει τους περισσότερους. Για δωρεάν παραχώρηση επαγγελματικής στέγης, ο ιδιοκτήτης φορολογείται για τεκμαρτό εισόδημα από ακίνητα, που υπολογίζεται σε 3% της αντικειμενικής αξίας του παραχωρούμενου χώρου ετησίως (άρθρο 39 ΚΦΕ). Δηλαδή: δεν εισπράττει τίποτα, αλλά φορολογείται σαν να εισέπραττε αυτό το ποσό.

Εξαίρεση: η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τ.μ. μεταξύ γονέων και τέκνων (ανιόντες/κατιόντες) απαλλάσσεται — η εξαίρεση όμως αφορά κατοικία, όχι επαγγελματική χρήση.

Στην πλευρά της επιχείρησης

• Η επιχείρηση δεν καταχωρεί δαπάνη ενοικίου (δεν υπάρχει).
• Τα λειτουργικά έξοδα του χώρου (ρεύμα, κοινόχρηστα) που βαρύνουν πραγματικά την επιχείρηση και εκδίδονται/εξοφλούνται κατάλληλα, εκπίπτουν κατά τους γενικούς κανόνες του άρθρου 22 ΚΦΕ.

Πρακτική αξιολόγηση

Αν η αντικειμενική αξία του χώρου είναι χαμηλή, το τεκμαρτό 3% συνήθως κοστίζει στον ιδιοκτήτη λιγότερο από όσο θα κόστιζε στον επαγγελματία ένα πραγματικό ενοίκιο. Σε ακριβά ακίνητα όμως ο λογαριασμός μπορεί να γυρίσει — αξίζει σύγκριση δωρεάν παραχώρησης vs συμβολικού μισθώματος πριν αποφασίσεις.